Bauträger muss Subunternehmer kontrollieren

Ob ein Handwerker nach den anerkannten Regeln der Technik arbeitet, muss der Bauträger kontrollieren. Sonst haftet er für offenkundige Mängel auch noch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist.

Ein von einem Bauträger beauftragter Handwerker arbeitete nicht fachgerecht, so dass der von ihm angebrachte Putz großflächig abplatze, allerdings erst nach sechs Jahren. Der Käufer des Hauses forderte den Bauträger auf, die Sache in Ordnung zu bringen: Er habe den Schaden zu verantworten, weil er den Subunternehmer nicht kontrolliert habe.

Der Gewährleistungsanspruch sei schon verjährt, wehrte sich der Bauunternehmer.

Der Käufer meinte, der Bauträger habe einen Baumangel arglistig verschwiegen und daher gelte die Gewährleistung länger als fünf Jahre. Im konkreten Fall sei der Mangel offenkundig gewesen. Wenn der Bauunternehmer dem Handwerker auch nur gelegentlich auf die Finger geschaut hätte, hätte er ihn bemerken müssen. Das bestätigte der vom Gericht beauftragte Bausachverständige.

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Mängel waren offenkundig

Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Käufer Recht: Sein Anspruch sei nicht verjährt. Bei der Abnahme müsse der Bauträger den Hauskäufer über eventuelle Mängel informieren, erklärten die Richter. Darüber könne er nur richtig Auskunft geben, wenn er selbst wisse, ob seine Mitarbeiter und die Subunternehmer nach den anerkannten Regeln der Technik arbeiteten. Das müsse er überprüfen und entsprechende Kontrollmechanismen einrichten. Wenn der Bauträger das unterlasse, könne er sich bei Baumängeln nicht auf Unkenntnis berufen. 

Auch auf den Umstand, dass Putzarbeiten eine eher einfache Leistung darstellten, könne sich der Bauträger nicht hinausreden. Ausschlaggebend sei hier, dass er die Mängel bei einem Minimum an Kontrolle erkannt hätte (wenn er z.B. auf der Baustelle einen Bauleiter eingesetzt hätte).

Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 17. Mai 2011 – 23 U 106/10