Fix and Flip – mit älteren Immobilien Geld verdienen

Eine renovierungsbedürftige Immobilie mit stabiler Bausubstanz kann eine profitable Geldanlage sein. Das Konzept heißt "Fix and Flip".

Eine alte Kaufmannsregel lautet: Der Gewinn liegt im Einkauf – und genau so lässt sich der wesentliche Erfolgsfaktor für Fix and Flip auf den Punkt bringen. Im Gegensatz zur herkömmlichen Vorgehensweise, alte Immobilien zu erwerben, zu sanieren und zu halten, geht es hier um den schnellen und vor allem profitablen Wiederverkauf.

Doch alte Gemäuer bergen auch Risiken, sodass sich die Frage stellt: Wie lässt sich sicherstellen, dass Fix and Flip Gewinne einspielt?

Ältere Immobilie aufwerten: Chancen und Risiken gründlich abwägen

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 2004 bis zum zweiten Quartal 2021. Foto: © Statista 2021

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren – und ein Ende der Entwicklung ist angesichts der enormen Nachfrage nicht abzusehen.

Auch unter Berücksichtigung der regionalen Unterschiede eröffnet sich ein interessantes Potenzial, ältere Immobilien zu einem vergleichsweise günstigen Preis aufzukaufen und im Zuge einer fachgerechten Sanierung eine enorme Wertsteigerung zu realisieren. 

Überblick Ein Überblick über die Immobilienpreise in Deutschland ist hier zu finden.

Natürlich gibt es beim Kauf alter Immobilien Vor- und Nachteile zu bedenken:

Vorteile:

• Die Immobilie kann sofort genutzt werden, ohne Bauplanung oder Bauzeit
• Nachhaltigkeitsansatz optimal umgesetzt
• Es gibt staatliche Förderungen für Modernisierungen
• Infrastruktur meist über Jahrzehnte gewachsen
   

Nachteile:

• Renovierung, Sanierung oder Modernisierung oftmals aufwändig
• Versteckte Baumängel oder -schäden möglich
• Änderungen an der Bausubstanz eventuell limitiert
• Risiko von Altlasten, rechtlich und finanziell
• Lage nicht beeinflussbar
   

Vor dem Ankauf älterer Immobilien sind verschiedene Aspekte zu bedenken. Es gilt, abzuwägen, ob sich eine Sanierung und der Wiederverkauf rechnet. Umso wichtiger ist es, bei der Besichtigung genau hinzusehen, um sämtliche Planungen auf einer belastbaren Grundlage erstellen zu können.

Objekte ankaufen – Gewinnpotenzial akribisch prüfen

Investoren sollten vor dem Kauf einer Immobilie sämtliche Unterlagen wie die Bauakte prüfen. Zudem gilt es, die Immobilie mit einem Sachverständigen zu besichtigen. Nur so können sie sich einen authentischen Eindruck von einer Immobilie und deren Potenzial verschaffen. Bei älteren Gemäuern lauern oft versteckte Risiken, die unter dem Strich ausgesprochen teuer werden können.

Bei der Besichtigung sind folgende Kriterien wichtig:

• Bausubstanz
• Feuchtigkeit
• Fassade
• Fenster
• Dämmung
• Stromleitungen
• Wasserleitungen
• Heizsystem

Aus den Ergebnissen leitet sich der zu erwartende Sanierungsaufwand ab.

Folgende Richtwerte geben einen groben Eindruck vom erwartbaren Investitionsaufwand:

• Eine Heizungsanlage kostet mindestens 12.000 Euro.
• Muss die Elektrik erneuert werden, sind zwischen drei und fünf Prozent des Immobilienwertes einzuplanen.
• Neue Wasserleitungen gibt es für mindestens 25 Euro je Meter.
• Steht eine Asbestsanierung an, fallen dafür je Faserart zwischen 2.000 und 25.000 Euro pro 100 Quadratmeter an.
• Bei Feuchtigkeit sind mindestens 12.000 Euro für die Sanierung einzuplanen.
• Eine Dachsanierung kostet rund 60 Euro je Quadratmeter.
• Für die Dämmung einer Fassade sind 210 Euro je Quadratmeter einzuplanen.
• Ein modernes Fenster kostet circa 1.000 Euro je Stück.
• Die Kellerdecke lässt sich für 80 bis 100 Euro je Quadratmeter dämmen.

Angesichts dieser Summen ist ein systematisches Vorgehen, das einer klaren Richtlinie folgt, Gold wert. Eine Checkliste für den Erwerb einer älteren Immobilie kann dabei hilfreich sein.

Mit eigens ausgeführten Sanierungsarbeiten lässt sich bares Geld einsparen. Es ist jedoch ratsam, Aufgaben, die die eigenen Kenntnisse übersteigen, an eine Fachfirma zu übergeben. Foto: © Henry & Co./unsplash.com

Gewinn realisieren: Fix and Flip als schnelllebiger Ansatz

Im Gegensatz zum traditionellen Ansatz, sanierte Immobilien zu halten, zu vermieten und deren Wert im Laufe der Zeit steigen zu lassen, bezeichnet Fix and Flip oder auch Immobilien-Flipping den schnellen und gewinnbringenden Wiederverkauf. Wurde alles richtig gemacht, eröffnet der realisierte Profit die Möglichkeit, erneut in eine alte Immobilie zu investieren und dabei wiederum ein dickes Plus unter dem Strich zu realisieren.

Das funktioniert jedoch nur mit einem fachkundigen Vorgehen: Einerseits muss der Einkaufspreis stimmen, andererseits darf der tatsächliche Sanierungsaufwand einen bestimmten Rahmen nicht überschreiten. Dieser wird vorgegeben vom realistischen Verkaufspreis abzüglich Einkaufspreis, Sanierungsaufwand, Sicherheitspolster und Gewinnspanne. Es liegt auf der Hand, dass die Qualität der Vorbereitungsarbeiten entscheidend ist.

Fix and Flip – sauber kalkulieren und fachkundig umsetzen

Die Möglichkeiten dieser Strategie sind enorm – allerdings auch die Risiken. Umso wichtiger ist ein umsichtiges Vorgehen. Nicht alle der anfallenden Arbeiten können Investoren in eigener Regie erledigen. Nehmen Investoren Förderprogramme in Anspruch, müssen sie die Rahmenbedingungen dafür erfüllen. Das schließt meist die Beauftragung einer Fachfirma ein, was eine Immobilienmodernisierung durchaus erleichtern kann.

Andererseits muss eine Sanierung auch belegt werden, um den erwarteten Verkaufspreis realisieren zu können und die Haftung für Gewährleistungsansprüche zu minimieren. Schließlich haben die Käufer einer sanierten Immobilie berechtigte Interessen, die gewahrt werden müssen. Umso wichtiger ist eine professionelle Herangehensweise. Sie kann aus dem Ansatz Fix and Flip ein erfolgreiches Geschäftsmodell machen.

Hintergrund Weitere Informationen zum Thema gibt es online hier.