Mietnebenkosten müssen klar geregelt sein

Die Klausel in einem Gewerbemietvertrag, wonach "sämtliche Betriebskosten vom Mieter zu tragen" seien, ist unwirksam. Der Vermieter darf die Kosten nicht umlegen.

In einem Mietvertrag über Gewerberäume müssen alle Positionen, die vom Mieter zu tragen sind, ausdrücklich und eindeutig aufgeführt sein. Sonst ist eine Umlage der Kosten nicht rechtmäßig, sagt das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Eine Klausel, wonach "sämtliche Betriebskosten vom Mieter zu tragen" seien, ist inhaltlich zu unbestimmt und daher unwirksam.

Der Fall

Eine Gewerbemieterin sollte rückständige Grundsteuer in Höhe von über 10.000 Euro aus den Betriebskostenabrechnungen für zwei Jahre nachzahlen. Nach einer Klausel im Mietvertrag, mussten "sämtliche Betriebskosten" vom Mieter getragen werden. Außerdem enthielt die Klausel den Zusatz "insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten".

Mit der pauschalen Umlage sämtlicher Betriebskosten sei die Mieterin auch zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet, meinte der Vermieter. Die Mieterin hielt die Klausel für zu unbestimmt und weigerte sich daher, die Grundsteuer zu zahlen. Der Vermieter klagte auf Zahlung.

Das Urteil

Das Oberlandesgericht entschied zu Gunsten der Mieterin. Die Grundsteuer dürfe nicht auf die Mieterin umgelegt werden, denn die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam. Die Formulierung "sämtliche Betriebskosten" sei inhaltlich zu unbestimmt. Es werde nicht deutlich, welche Kosten damit im Einzelnen gemeint seien, erklärten die Richter.

Der Vermieter könne sich auch nicht auf die Betriebskostenverordnung berufen. Dafür müsste der Gewerbemietvertrag einen ausdrücklichen Verweis auf diese Verordnung enthalten, was hier aber nicht der Fall war. Auch liegt keine abschließende Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten vor.

Ein Rückgriff auf den Betriebskostenbegriff des BGB scheide in Gewerberaummietverhältnissen aus.

Unbestimmtheit wegen Zusatz "insbesondere"

Die Unbestimmtheit der Klausel werde durch den Zusatz "insbesondere" verstärkt, erklärte das OLG. Der Zusatz werfe die Frage auf, ob hierin eine Einschränkung der Formulierung "sämtliche Betriebskosten" liegt. Denn die durch das Wort "insbesondere" eingeleitete Aufzählung wäre überflüssig, wenn die Klausel so zu verstehen sei, dass ohne Einschränkung jede Betriebskostenart erfasst werden soll.

Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 9. November 2018, Az.  2 U 81/18 (Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt)

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