BGH kippt Indexklausel für Gewerbemieter

Der Bundesgerichtshof erklärt bestimmte Indexklauseln in Gewerberaummietverträgen für unwirksam. Das ermöglicht Mietern, Geld zurück zu verlangen.

Gewerbemieter sollten ihre langfristigen Mietverträge prüfen. Denn eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann dazu führen, dass Sie bereits gezahlte Mieterhöhungen zurückfordern können. Denn der BGH erklärt eine Wertsicherungsklausel ("Indexmiete") in einem Gewerberaum-Mietvertrag für unwirksam.

Der Fall 

Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag koppelte die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreis-Indexes. Einerseits sollte die Miete automatisch an den Index angepasst werden. Andererseits sollte die Änderung aber erst nach einer schriftlichen Aufforderung durch den Vermieter gelten.

Außerdem legte der Vertrag als Ausgangsmonat den Mai 2017 fest, obwohl das Mietverhältnis erst am 1. September 2019 begann. So rechnete der Vertrag dem Mieter eine Preissteigerung an, obwohl er die Räume damals noch nicht nutzen konnte. 

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof sieht in der Index-Klausel darin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. So wusste der Mieter wegen der widersprüchlichen Regelung nicht, ab wann und unter welchen Voraussetzungen er die höhere Miete zahlen muss. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist das nicht transparent und verstößt gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

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Das höchste deutsche Zivilgericht stellte außerdem klar: Die Kontrolle nach § 307 BGB ergänzt die Vorgaben des Preisklauselgesetzes. Das ist wichtig, weil § 8 Preisklauselgesetz Verstöße meist nur für die Zukunft wirken lässt. Verstoßen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) aber gegen § 307 Bürgerliches Gesetzbuch, können sie rückwirkend unwirksam sein.

Praxistipp

"Die Entscheidung ist praktisch erheblich", erklärt Rechtsanwalt Maximilian Wittig. "Sie macht deutlich, dass nicht nur die Frage zählt, ob eine Indexklausel dem Preisklauselgesetz entspricht. Auch die konkrete Gestaltung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung ist entscheidend. Geprüft werden sollten insbesondere der Ausgangsmonat, der Zeitpunkt des Mietbeginns, die Berechnungsmethode, die Mitteilungspflichten und die Frage, wann die geänderte Miete fällig wird.

"Für Mieter kann eine nach AGB-Recht unwirksame Klausel bedeuten, dass Erhöhungen nicht geschuldet waren und bereits gezahlte Beträge unter Umständen zurückverlangt werden können", so Wittig weiter. "Für Vermieter besteht das Risiko, dass auf die Klausel gestützte Nachforderungen oder laufende Mietanpassungen nicht durchsetzbar sind. Ob tatsächlich Rückzahlungs- oder Korrekturansprüche bestehen, hängt jedoch stets vom konkreten Vertrag und den Umständen des Einzelfalls ab."

Er rät dazu, langfristige Gewerberaummietverträge und Indexklauseln, aber auch bereits abgerechnete Mietanpassungen rechtzeitig überprüfen zu lassen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. März 2026, Az. XII ZR 51/25

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