Wohnungsverwalter kann Handwerks-Aufträge frei vergeben

Immobilienverwalter müssen vor der Beauftragung von Handwerkern nicht mehrere Vergleichsangebote einholen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Damit können Verwalter bewährte Betriebe schneller beauftragen.

Es gibt keine gesetzliche Pflicht für Immobilienverwalter, vor Instandsetzungsmaßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Vergleichsangebote von Handwerkern einzuholen. Der Bundesgerichtshof hat kürzlich die starre "Drei-Angebote-Regel" der unteren Gerichte gekippt. Maßgeblich ist laut Urteil vielmehr, ob die Informationsgrundlage für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer im Einzelfall ausreicht.

Der Fall

Bei einer Eigentümerversammlung beschlossen Wohnungseigentümer mehrheitlich verschiedene Erhaltungsmaßnahmen. Weil die für die Glas- und Malerarbeiten beauftragten Handwerker bereits mehrfach, teilweise über Jahrzehnte hinweg, Aufträge der Gemeinschaft zur "vollsten Zufriedenheit" ausgeführt hatten , verzichtete man mehrheitlich darauf, Vergleichsangebote einzuholen.

Einige Eigentümer waren damit nicht einverstanden und zogen vor Gericht.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab – anders als die Vorinstanz – der Hausverwaltung Recht und kippte die bislang gültige "Drei-Angebote-Regel" der Instanzgerichte. Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen müssten auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen, so der BGH. Vergleichsangebote seien dafür aber nicht notwendig.

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Ob eine Beschlussfassung der Eigentümer einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspreche, hänge vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichten.

Handwerker waren bekannt und arbeiteten schon mehrfach gut

Positive Erfahrungen der Eigentümer mit einem Unternehmen seien nicht nur eine ausreichende Tatsachengrundlage, sondern könnten sogar Vorteile gegenüber einer allgemeinen Vergleichsangebotes-Pflicht haben, betonte das höchste deutsche Zivilgericht. Gerade bei komplexen Maßnahmen könne es vorteilhaft, wenn der Beauftragte die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage schon kenne und sich nicht erst einarbeiten müsse. Die "Drei-Angebote-Regel" dagegen sage nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis aus.

Dass die beauftragten Handwerker objektiv ungeeignet oder überteuert wären, hatten die Kläger nicht dargelegt. Die Verwaltung durfte daher die Aufträge vergeben. Die Anfechtung der Eigentümerbeschlüsse war erfolglos.

Für die Praxis bedeutet das: Wohnungsverwalter können bei zeitkritischen und wiederkehrenden kleineren Aufgaben den Betrieb ihrer Wahl beauftragen. Verwalter und Eigentümer müssen dessen Eignung und Wirtschaftlichkeit aber prüfen und die Entscheidungsgrundlage im Einzelfall nachvollziehbar dokumentieren.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. März 2026, Az. V ZR 7/25

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