Bau: Die Abnahme darf man nicht wegen Kleinigkeiten verweigern

Ist der Bau abnahmereif, muss der Kunde die Abnahme erteilen. Tut er das nicht, gilt das Werk trotzdem als abgenommen. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt.

Dieser Artikel gehört zum Themen-Special Die Abnahme: Dreh- und Angelpunkt für Handwerkerrechte

Die Bau-Abnahme ist ein wichtiger Termin für alle Beteiligten: Unter anderem wird die Schlusszahlung fällig und die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beginnt zu laufen. Danach wird es für Bauherren schwieriger, die Beseitigung von Mängeln zu verlangen. Eine Wohnungseigentümerin wollte die Abnahme nicht erteilen, obwohl die Baufirma alle Mängel beseitigt hatte. Zu Unrecht, erklärten ihr die Richter.

Der Fall

Der Bauträger hatte 2012 eine Wohnanlage fertiggestellt. Wie in den Verträgen vorgesehen, inspizierte ein von den Käufern ausgewählter Sachverständiger den Bau und erstellte ein Protokoll. Auf Basis dieses Protokolls sollten die Eigentümer die Abnahme erklären und so die Leistungen des Bauträgers als vertragsgemäß billigen. Eine Wohnungseigentümerin pochte jedoch auf ein Privatgutachten und verweigerte deshalb die Abnahme. Die Mängel wurden behoben. Vom Bauträger 2014 nochmals zur Abnahme aufgefordert, lehnte die Frau erneut ab. Sie befürchtete das Auftreten weiterer Mängel.

Das Urteil

Das Oberlandesgericht Köln stellte sich auf die Seite der Baufirma: Die Kundin hätte die Abnahme nicht verweigern dürfen. Zuerst habe sie ihre Ablehnung mit 149 Mängeln und Restarbeiten begründet, die der Privat-Sachverständige beanstandet habe. Dabei habe es sich aber nur um Kleinigkeiten gehandelt, zum Beispiel Reinigungsarbeiten, eine fehlende Steckdose, fehlende Schilder im Keller und so weiter. Solche Bagatellen seien im Verhältnis zum gesamten Gemeinschaftseigentum einer großen Eigentumsanlage als unwesentlich anzusehen.

In solch einem Fall sei es der Käuferin zuzumuten, die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß abzunehmen, urteilten die Richter. Sei die Werkleistung des Bauträgers insgesamt abnahmereif, seien die Erwerber zur Abnahme verpflichtet. Da die gesetzlichen Voraussetzungen für die Abnahme 2012 erfüllt waren, sei das Gemeinschaftseigentum seit 2012 als abgenommen anzusehen. Nur auf diesen Zeitpunkt komme es an. Die Wohnungseigentümerin könne ihre damalige Weigerung auch nicht nachträglich damit ins Recht setzen, dass seit 2017 neue Mängel aufgetreten seien.

Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 28. Oktober 2020, Az.17 U 44/16 rechtskräftig;
(der Bundesgerichtshof hat am 21. April 2021 die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen, Az. VII ZR 269/20).

Praxistipp: Abnahme verweigert, was nun?

"Der Auftraggeber ist zur Abnahme gesetzlich verpflichtet!" erklärt Rechtsanwältin Anna Rehfeldt, LL.M.. "Er darf sie mit pauschalen Argumenten oder wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigern. Weigert er sich dennoch unberechtigt, eine ordnungsgemäße Leistung abzunehmen, kann der Handwerksunternehmer wie folgt vorgehen: Er sollte dem Auftraggeber schriftlich eine Frist zur Abnahme setzen – die Länge hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In der Aufforderung sollte er darauf hinweisen, dass mit Fristablauf die Leistung als abgenommen gilt. Hierdurch können Auftragnehmer der Unsitte begegnen, dass Auftraggeber die Fälligkeit der Vergütung durch 'Nichtabnahme' hinauszögern. Handwerksbetriebe sollten immer auf eine zeitnahe Abnahme ihrer Arbeit drängen, um sich ihre Rechte zu sichern!"

Keine Mängelrechte vor der Abnahme!Dem Kunden stehen Gewährleistungsrechte erst nach der Abnahme des Werks zu. Das stellt ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs klar. > Hier mehr lesen!DHB jetzt auch digital!Einfach hier klicken und für das digitale DHB registrieren!