Ein guter Vertrag ist die halbe Miete

Handwerker, die einen Laden oder eine Werkstatt mieten, erleben oft teure Überraschungen, weil viele Mieterschutzregeln für Gewerbetreibende nicht gelten. 

Foto: © kheli/123RF.com
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Direkt neben dem Geschäft von Bäckermeister M. eröffnet die SB-Filiale einer großen Back-Kette, sogar im selben Haus. Sehr ärgerlich für den Unternehmer, aber leider kein seltener Fall. Immerhin hat der Bäcker jetzt das Recht, die Miete zu mindern.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine bis dahin lange offene Frage entschieden. Das höchste deutsche Gericht stellte klar: Auch ohne eine ausdrückliche Klausel im Vertrag ist der Mieter berechtigt, weniger zu zahlen, wenn sein Vermieter auch mit Konkurrenten ins Geschäft kommt (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz).. Denn dies stellt einen Mangel der Mietsache dar. (BGH, Az.: XII ZR 117/10)

"Wer sichergehen will, sollte in seinen Gewerbemietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel einfügen", rät Dr. Uwe Heppekausen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Darin wird vereinbart, dass der Vermieter in sein Gebäude oder anderen Häusern in der Umgebung, die ihm gehören, keine Konkurrenz des Mieters aufnimmt.

Schriftform beachten

Am besten sollte man gewerbliche Mietverträge schriftlich abschließen. Zwar können Miet- und Pachtverträge grundsätzlich auch durch eine mündliche Erklärung zustande kommen. "Wenn sie aber für länger als ein Jahr gelten sollen, ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben", weiß der Experte. Hält man sich nicht daran, kann der Mietvertrag von beiden Seiten jederzeit vorzeitig gekündigt werden – allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Vertragsbeginn unter Einhaltung der gesetzlichen Frist. Bei Geschäftsräumen sind das sechs Monate zum Quartalsende.

Mietobjekt genau festlegen
In dem Vertrag sollte auch genau bezeichnet sein, welche Räume und gegebenenfalls Gegenstände (Ladentheke oder Regale) vermietet werden. Oft wird das Mietobjekt im Vertrag nicht konkret genug beschrieben. Der Mieter hat beispielsweise stillschweigend unterstellt, dass ein Lagerraum mit zu dem Ladenlokal gehört, während der Vermieter diese Räume selber nutzen will.
"Solche Probleme kann man vermeiden, indem man dem Vertrag Grundrisspläne und ein Verzeichnis der Miet-Gegenstände beifügt", ist der Rat von Rechtsanwalt Dr. Heppekausen. In diesen Plänen müssen auch zum Mietgegenstand gehörende Freiflächen (z.B. Kfz-Stellplätze, Hof) markiert werden. Denn der Mieter hat die sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Er ist verantwortlich für die Sicherheit der Flächen, beispielsweise trifft ihn die Streupflicht bei Glätte.

Betriebskosten richtig abrechnen 

Ein weiterer Punkt, bei dem es häufig zu Streit kommt, ist die Umlage der Betriebskosten. Es gibt – anders, als die meisten Mieter vermuten! – keinerlei gesetzliche oder sonstige Verpflichtung des Mieters, diese Kosten im Ergebnis zu tragen", klärt der Fachanwalt auf. Die Vertragspartner können das frei aushandeln. Bei Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllentsorgung und dergleichen ist angemessen, dass diese Posten der Mieter übernimmt, weil er sie auch produziert.

Dagegen sind die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung Kostenpunkte, die beim Vermieter als Eigentümer anfallen. Eine Beteiligung des Mieters an diesen Eigentumskosten ist nicht wirklich nachvollziehbar.

Die Verteilung der einzelnen Posten muss eindeutig beschrieben sein. Ist das nicht der Fall, gehen Unklarheiten zu Lasten des Vermieters (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Az.: 4 U 7/11). Der Vermieter muss die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb eines Jahres vorlegen, sofern im Vertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde (BGH, Az.: XII ZR 22/07).

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Leserkommentare

05.07.2012 10:11:10 Uhr
basti

Von kostenlosen Vertragsmustern (z.B. www.vertraege-vom-anwalt.de/downloads/mietrecht/muster-gewerberaummietvertrag-kostenlos-zum-download/] würde ich jedoch abraten. Die fehlende Individualität und Rechtssicherheit fällt einem als Mieter und ggf. sogar dem Vermiter früher oder später auf die Füße.

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05.07.2012 10:08:33 Uhr
basti

Sehr lesenswerter Beitrag. Ich habe seinerzeit bei der Suche nach meinem Büro noch auf den gesunden Menschenverstand gehört. Bei einem Ladengeschäft, würde ich aber immer den vergleichsweise preiswerten Betrag in einen Anwalt investieren, der mir den Vertrag abklopft. Die langfristigen Schäden sind damit nicht aufzuwiegen - vor allem den Punkt der Reklame unterschätzen viele Geschäfte, die auf Laufkundschaft angewiesen sind. Und selbstverständlich nimmt sich der Vermieter aus der Pflicht wenn es um behördliche Auflagen geht. Wie gesagt - die Investition sollte eigentlich kein ordentlich wirtschaftender Unternehmer meiden.

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