Wie man sich vor Konkurrenz in der Nachbarschaft schützt

Beim gewerblichen Mietvertrag gelten viele Mieterschutzregeln nicht. Besonders wichtig ist aber der Konkurrenzschutz. Jeder Handwerksunternehmer sollte ihn in seinem Mietvertrag einplanen.

Da eröffnet direkt neben der inhabergeführten Bäckerei eine SB-Bäckerfiliale. Und zwar im selben Haus. Ärgerlich für den Bäckermeister. Er hätte besser vorher mit in seinen Mietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel aufnehmen sollen. Darin wird vertraglich vereinbart, dass der Vermieter in sein Gebäude oder anderen Häusern in der Umgebung, die ihm gehören, keine Konkurrenzunternehmen des Mieters aufnimmt.

Autoglaser gegen Kfz-Werkstatt

Wie wichtig der Konkurrenzschutz sein kann, zeigt der folgende Fall: Ein Vermieter hatte zwei angrenzende Gewerbegrundstücke an eine Autoglas-Service-Station und an eine Autowerkstatt vermietet. Mit der zeitlich nach der Autowerkstatt angesiedelten Autoglaserei war im Mietvertrag folgender Konkurrenzschutz vereinbart: "Der Vermieter wird in einem Umkreis von 1000 Metern nicht selbst eine Autoglas-Service Station eröffnen, noch ein Grundstück einer direkten Konkurrenzfirma zu diesem Zwecke vermieten, verpachten oder verkaufen."

Nach einiger Zeit begann die Werkstatt, auch Autoglaserarbeiten anzubieten. Die Autoglaserei forderte nun vom gemeinsamen Vermieter, dies zu unterbinden.

Klausel war missverständlich

Als dieser sich weigerte, minderte sie die gezahlte Miete, da sie die Konkurrenz als einen Mangel des Mietobjekts ansah. Der Vermieter klagte daraufhin auf Mietzahlung. Das Brandenburgische Oberlandesgericht beantwortete die Frage nicht, ob eine Verletzung des Konkurrenzschutzes grundsätzlich eine Mietminderung begründen könne.

Es stellte jedoch fest, dass hier keine Verletzung des Konkurrenzschutzes vorliege. Der Vermieter sei nicht gehalten, von seinem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Die Durchführung von Autoglaserarbeiten sei für die Kfz-Werkstatt lediglich eine Nebenaufgabe.

Außerdem sei die Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag missverständlich; als "direkte Konkurrenzfirma" könne nur ein Betrieb angesehen werden, der hauptsächlich Autoglaserarbeiten durchführe. Auch habe sich die Autoglaserei absichtlich selbst neben der Kfz-Werkstatt angesiedelt, um von deren Kunden zu profitieren. (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 26. Mai 2010, Az. 3 U 101/09)

Optiker gegen HNO-Arzt

Das Nachsehen hatte ein Optiker in diesem Fall: In einem Ärztehaus waren Räume an ein Optik- und Hörgerätegeschäft vermietet. Der Vertrag enthielt eine Klausel, nach der "kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft" in Objekten dieses Vermieters in der Umgebung angesiedelt werden durfte.

Nun begann jedoch ein im gleichen Haus praktizierender HNO-Arzt Hörgeräte direkt vom Hersteller an seine Patienten zu vertreiben.

Klausel schützt nicht vor ärztlichem Zusatzgeschäft

Der Rechtsstreit ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Dieser sah keinen Konkurrenzschutz, weil die Vertragsklausel nur die Eröffnung eines weiteren Optik- und Hörgerätegeschäfts verbiete. Nicht jedoch den Vertrieb von Hörgeräten als ärztliches Zusatzgeschäft.

Außerdem habe das Ladengeschäft erst sein Sortiment auf Hörgeräte ausgeweitet, als sich der HNO-Arzt im Haus angesiedelt habe – im Vertrauen auf die Ausstellung von Rezepten durch den im Haus ansässigen Arzt. Das Geschäft habe zuvor auch ohne Hörgerätevertrieb existiert, das Zusatzgeschäft des Arztes sei daher keine maßgebliche Beeinträchtigung. Ob man wegen Verstoßes gegen eine Konkurrenzschutzklausel die Miete mindern könnte, entschied der BGH hier nicht. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Januar 2012, Az. XII ZR 40/10)

Praxistipp

Handwerksunternehmer, die eine Konkurrenzschutzklausel in den gewerblichen Mietvertrag aufnehmen wollen, sollten sich um eine genaue Formulierung bemühen. So sollte auch an die Fälle denken, dass ein Nachbarbetrieb sein Angebot erweitert oder dass ein Konkurrent das eigene Geschäft nur als "Nebensache" betreibt.

Ist ein Konkurrenzschutz ausdrücklich nicht oder nur in eingeschränkter Form erwünscht, wie etwa in einem Einkaufszentrum, kann dieser vertraglich ausgeschlossen werden, um auch den ungeschriebenen, sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz zu unterbinden.

Quelle: D.A.S. Rechtsschutz