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Die Bewertung von Kreditsicherheiten ist in den vergangenen Jahren immer wichtiger geworden. Unternehmer sollten sich mit dem Kleingedruckten unbedingt auseinandersetzen.
Kreditnehmer haben häufig eine Abneigung gegen das Kleingedruckte. Wenn der Darlehensvertrag erst einmal von der Bank unterzeichnet ist und der Kredit auf dem Geschäftskonto zur Verfügung steht, legen sie wenig Wert darauf, sich mit den wichtigen Vertragsdetails wie der Bewertung von Kreditsicherheiten zu befassen. Eine gefährliche Einstellung!
Siegfried Meier (Name von der Redaktion geändert) will einen Betrieb übernehmen und hat es endlich geschafft: Nach wochenlangen Verhandlungen konnte er gemeinsam mit seinem Steuerberater, sämtliche Finanzierungsbausteine für die Betriebsübernahme verbindlich regeln. Seine Hausbank hat ihm den Darlehensvertrag ebenso zugesandt wie die sogenannte Sicherheitenabrede, in der Einzelheiten zu den Kreditsicherheiten festgelegt werden.
Meier hat einen Kredit von insgesamt 240.000 Euro aufgenommen, ein Barkredit auf dem Geschäftskonto in Höhe von 40.000 Euro sowie zwei Betriebsdarlehen über 200.000 Euro. Dafür hat er der Bank eine Grundschuld auf seine Privatimmobilie über 200.000 Euro zur Verfügung gestellt und ihr einen Teil seiner Kundenforderungen über maximal 30.000 Euro abgetreten. Außerdem bürgt sein Vater mit weiteren 40.000 Euro gegenüber der kreditgebenden Bank. Für Meier war damit klar, dass die Bank nicht nur vollständig abgesichert ist, sondern mehr an Sicherheiten erhielt, als ihr zustand. Weiteren Gesprächsbedarf sah er nicht, da er letztlich froh darüber war, dass er die Kredite zu einem recht günstigen Zinssatz bekommen hatte.
Foto: © Darius Turek/123RF.com Nach einigen Monaten wurde Meier von seinem Vater gebeten, wie verabredet, die Bank um Freigabe seiner Bürgschaft zu bitten. Das schien ihm problemlos, da die Bank ja nach wie vor ausreichende Kreditsicherheiten in Form der Grundschuld und der Kundenforderungen hatte. Umso größer war seine Überraschung, als ihm das Kreditinstitut mitteilte, dass die Grundschuld zwar durchaus wertvoll sei. Allerdings wäre es für die Bank einem "vorsichtig ermittelten" Verkehrswert von 230.000 Euro keineswegs sicher, im Verwertungsfall tatsächlich 200.000 Euro zu bekommen.
Die Abtretung der Kundenforderungen wurde von der Bank nur als nachrichtlich vermerkt. Eine Bewertung ist also nicht erfolgt, sodass der Sicherheitenwert für den Kreditgeber als "Null" angesehen wird. Dies wird damit begründet, dass eine Bewertung beziehungsweise Überwachung jeder einzelnen Kundenforderung viel zu aufwändig wäre. Auf die Frage von Meier, warum die Bank diese Sicherheit überhaupt haben wollte, erhielt er die erstaunlich offene Antwort: "Besser eine Sicherheit zu viel als eine zu wenig."
Die Bürgschaft wird vom Kreditinstitut dagegen als wertvoll qualifiziert, da der Vater von Meier gegenüber der Bank ein entsprechendes Vermögen belegen konnte. Das Ergebnis des Gesprächs war für den Unternehmer also nicht erfreulich. Eine Freigabe der Bürgschaft erhielt er nicht, da der "bewertbare Teil der Kreditsicherheiten gerade für das Kreditvolumen ausreicht". Das gilt im Übrigen auch dann, wenn der Unternehmer den Geschäftskredit auf dem Geschäftskonto auf eine andere Bank umschuldet. In der Sicherheitenabrede ist ausdrücklich formuliert, dass sowohl die Grundschuld als auch die Bürgschaft für den Geschäftskredit und für die Darlehen gemeinsam haften.
Das zeigt, dass sich der Unternehmer besser rechtzeitig mit dem Thema Sicherheitenabrede befasst hätte. Alle Sicherheiten dienen der Bank als Absicherung für jeden einzelnen Kredit einschließlich des Barkredits auf dem Geschäftskonto. Meier wird nun seiner Bank die Abtretung seiner Lebensversicherung anbieten. Der aktuelle Rückkaufswert liegt bei knapp 50.000 Euro und sollte ausreichen, um seinen Vater aus der Bürgschaftsverpflichtung zu entlassen. Da diese Lebensversicherung Teil seiner Altersvorsorge ist, wird Meier in den nächsten Jahren darauf hinarbeiten müssen, durch eine möglichst schnelle Darlehenstilgung die Lebensversicherung wieder freizubekommen.
Unternehmer, die mithilfe der Bankinstitute ihre Verhandlungsspielräume bei der Bewertung von Kreditsicherheiten kennen, können bei bevorstehenden Finanzierungen oder Umschuldungen nicht nur ihre zukünftige Kreditversorgung sichern, sondern darüber hinaus bei erstklassigen Sicherheiten niedrigere Kreditzinsen aushandeln oder frei gewordene Sicherheiten für Neukredite verwenden. Banken können ihrerseits von erstklassigen Sicherheiten profitieren, die nur einen geringen Verwaltungsaufwand erfordern und die Kunde-Bank-Beziehung insgesamt stabilisieren können.
Bei den bankinternen Bewertungen der unterschiedlichen Kreditsicherheiten muss zwischen dem Beleihungswert und Beleihungsgrenze unterschieden werden. Der Beleihungswert orientiert sich am vorsichtig ermittelten Verkehrs- oder Verkaufswert der Kreditsicherheiten. Davon ziehen die Kreditinstitute ihre Sicherheitsabschläge ab – herauskommt die Beleihungsgrenze. An ihr orientiert sich die maximale Kredithöhe. Bei Kreditverhandlungen sollten Unternehmer die Bank um Offenlegung ihrer Bewertungsrichtlinien bitten.
Sicherheitenabrede: Obwohl sie wesentlicher Bestandteil von Kreditvereinbarungen ist, wird die Sicherheitenabrede von Kreditnehmern häufig unterschätzt. Das kann zu erheblichen Problemen führen, wenn auf Wunsch des Kunden Änderungen an der Sicherheitenstruktur vorgenommen werden sollen. Um diese zu vermeiden, sollte vor der Unterschrift auf einem Kreditvertrag verbindlich festgelegt werden, welche Sicherheit für welchen Kredit haftet. Eine Rundumversorgung aller Sicherheiten für jeden Kredit sollten Unternehmer grundsätzlich ablehnen, in den meisten Fällen ist das auch nicht erforderlich. Dies gilt zumindest dann, wenn mehrere Kreditsicherheiten zur Verfügung gestellt werden. Durch eine klare Zuordnung von Kredit und Sicherheit ist eine spätere Rückübertragung einzelner Sicherheiten meist problemlos möglich.
Sicherheitenbewertung: Obwohl sie wesentlicher Bestandteil von Kreditvereinbarungen ist, wird die Sicherheitenabrede von Kreditnehmern häufig unterschätzt. Das kann zu erheblichen Problemen führen, wenn auf Wunsch des Kunden Änderungen an der Sicherheitenstruktur vorgenommen werden sollen. Um diese zu vermeiden, sollte vor der Unterschrift auf einem Kreditvertrag verbindlich festgelegt werden, welche Sicherheit für welchen Kredit haftet. Eine Rundumversorgung aller Sicherheiten für jeden Kredit sollten Unternehmer grundsätzlich ablehnen, in den meisten Fällen ist das auch nicht erforderlich. Dies gilt zumindest dann, wenn mehrere Kreditsicherheiten zur Verfügung gestellt werden. Durch eine klare Zuordnung von Kredit und Sicherheit ist eine spätere Rückübertragung einzelner Sicherheiten meist problemlos möglich.
Wie hoch ist der Beleihungswert im Vergleich zur Beleihungsgrenze? Für die professionelle Vorbereitung ihrer Kreditgespräche können Unternehmer die folgenden Werte nutzen.
Bei Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser) liegt die Beleihungsgrenze bei bis zu 80 Prozent des Beleihungswerts, Gleiches gilt für Grundstücke für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Bei Gewerbeimmobilien liegt die Grenze bei bis zu 60 Prozent. Bis zu 100 Prozent können von Anlageformen der Banken (z.B. Sparguthaben, Sparbriefe und Termineinlagen) beliehen werden. Bei festverzinslichen Wertpapieren öffentlicher Schuldner und Schuldner mit vergleichbarer Qualität in Euro (z.B. Bundesanleihen, Pfandbriefe, Schuldverschreibungen oder Anleihen diverser Euro-Länder) können bis zu 90 Prozent ihres Beleihungswerts beliehen werden.
Festverzinsliche Wertpapiere anderer Schuldner mit guter Kreditwürdigkeit (z.B. Anleihen diverser Bankinstitute) können bis zu 80 Prozent beliehen werden, festverzinsliche Wertpapiere ausländischer Schuldner mit guter Kreditwürdigkeit in Fremdwährung (z.B. im US-Dollar) mit bis zu 60 Prozent. Bei Aktien bekannter in- und ausländischer Unternehmen liegt die Grenze bei bis zu 50 Prozent, bei den Aktien sonstiger Unternehmen bei bis zu 30 Prozent. Investmentfonds (Aktien- und gemischte Aktien- und Rentenfonds) können bis zu 50 Prozent beliehen werden, Investmentfonds (Geldmarkt- und Rentenfonds) sowie offene Immobilienfonds bis zu 70 Prozent.
Alle sonstigen liquiden Werte (z.B. Rückkaufswerte von Lebensversicherungen und Bausparguthaben) sowie Bürgschaften von Personen und Institutionen mit guter Kreditwürdigkeit können zu 100 Prozent beliehen werden. Bei jeweils bis zu 50 Prozent des Beleihungswerts liegt die Beleihungsgrenze bei Abtretungen (z.B. von Kundenforderungen des Kreditnehmers), Sicherungsübereignungen (z.B. von Betriebsausstattung) und sonstigen Kreditsicherheiten (z.B. Edelmetallen).
Michael Vetter 
Nach Banklehre und betriebswirtschaftlichem Studium hat Michael Vetter bei verschiedenen Banken gearbeitet. Bis 1993 war er als leitender Angestellter bei einem überregional tätigen Kreditinstitut für die Beratung kleiner und mittlerer Betriebe verantwortlich. Seitdem ist Vetter als Fachautor und Wirtschaftsberater mit dem Schwerpunkt Finanzen und insbesondere Banken selbstständig tätig. Darüber hinaus hat er mehrere Fachtitel zum professionellen Umgang mit Banken geschrieben und hält Vorträge und Seminare zu Finanzthemen.
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