Trotz Streits über Mängel muss Bauunternehmer Haus übergeben

Darf der Bauträger den Bauherren die Grundbucheintrag verweigern, wenn das Haus wegen Mängeln nicht vollständig bezahlt wurde? Nein, entschied das Oberlandesgericht München.

Dieser Artikel gehört zum Themen-Special Das aktuelle Baurecht

Darf der Bauträger den Erwerbern die Übergabe und Grundbucheintrag verweigern, weil sie wegen reklamierter Mängel einen Teil des Werklohns zurückbehielten? Nein, entschied der Bundesgerichtshof und bestätigte damit ein Urteil des Oberlandesgerichts München.

Der Fall

Ein Ehepaar schloss mit einem Bauunternehmen einen Vertrag über den Bau eines Reihenhauses ab, der Kaufpreis betrug 418.762 Euro. Der Bau wurde viel später fertig als geplant, außerdem reklamierten die Käufer diverse Mängel des Bauwerks. Sie zahlten den Großteil des Kaufpreises, aber einen Restbetrag von 33.817 Euro – circa acht Prozent des Kaufpreises – hielten sie wegen der Baumängel zurück. Daraufhin weigerte sich das Bauunternehmen, den Bauherren das Eigentum am Hausgrundstück zu übertragen und sie als Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Die Entscheidung

So geht es nicht, entschied das entschied das Oberlandesgericht München, was der Bundesgerichtshof bestätigte. Auch wenn noch rund acht Prozent des Kaufpreises offen seien, habe das Unternehmen im konkreten Fall kein Recht, die Eintragung zu verweigern. Einem Bauträger stehe die Vergütung erst zu, wenn er das Bauwerk vollständig fertiggestellt habe und das Objekt abgenommen sei. Wenn Käufer – wie hier – Mängel beanstandeten, jedoch den vereinbarten Kaufpreis größtenteils gezahlt hätten, verstoße es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wegen eines verhältnismäßig geringen Zahlungsrückstands den Grundbucheintrag abzulehnen.

Geringer offener Betrag kann mit Gegenansprüchen verrechnet werden

Im Gesetz gebe es keine feste Grenze dafür, welcher Restbetrag als geringfügig anzusehen sei. Dessen Höhe sei wichtig, letztlich seien aber alle konkreten Umstände im Einzelfall zu berücksichtigen. Und die sprächen hier zusammen mit dem geringen Restbetrag dafür, den Käufern das Recht auf den Grundbucheintrag zuzusprechen.

Die Bauherren hätten ein Privatgutachten eines Sachverständigen zu den gerügten Mängeln vorgelegt, das durchaus nachvollziehbar einige Defizite der Bauträger-Leistung aufzeige. Die Käufer könnten also wahrscheinlich vom Bauträger einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung verlangen, den sie mit dessen Restforderung verrechnen könnten. Darüber hinaus schulde ihnen das Bauunternehmen Entschädigung als Ausgleich für die verspätete Fertigstellung des Objekts. Auch diesen Anspruch könne das Ehepaar verrechnen.

Beschluss des Oberlandesgerichts München vom 23. Oktober 2020, Az. 27 U 2211/20 Bau; der Bundesgerichtshof hat dies am 1. September 2021 durch Nichtannahme der Revision bestätigt, Az. VII ZR 339/20

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