Beide Seiten kündigen den Bauvertrag falsch: Was gilt rechtlich?

Wie ist die Rechtslage, wenn die wechselseitigen Kündigungen eines Bauvertrages unwirksam sind? Das Kammergericht Berlin sah in einem aktuellen Fall darin eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrags.

Dieser Artikel gehört zum Themen-Special Das aktuelle Baurecht

Streit zwischen Kunden und Handwerkern kommen auf Baustellen häufig vor. Wenn es eskaliert, kündigen oft beide Seiten den Bauvertrag. Das Berliner Kammergericht musste die Frage entscheiden, was eigentlich gilt, wenn beide Kündigungen unwirksam sind und welche Folgen das für den Werklohn des Auftragnehmers hat.

Der Fall

Der Handwerksbetrieb sollte bei der Sanierung einer Hochschule die Trockenbauarbeiten ausführen. Weil der Bauherr ein Nachtragsangebot nicht annahm, stoppte der Handwerker seine Arbeiten. Als der Bauherr ihn zur Wiederaufnahme der Arbeiten aufforderte, reagierte der Handwerker nicht. Daraufhin kündigte der Bauherr den Bauvertrag außerordentlich und verhängte gleichzeitig ein Zutrittsverbot zur Baustelle.  

Der Handwerker wies die Kündigung nach § 174 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurück, weil der Bauherr keine Vollmacht der Person vorlegte, die das Kündigungsschreiben unterschrieben hatte. Trotzdem hielt der Bauherr am Zutrittsverbot fest.

Darauf reagierte der Handwerker mit einer eigenen schriftlichen außerordentlichen Kündigung des Bauvertrags nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B.  Er verlangte den Werklohn für Arbeiten, die er wegen des Zutrittverbots nicht mehr ausführen konnte. Dabei argumentierte er, seine Kündigung sei wirksam, weil der Bauherr die Annahme der Arbeiten ernsthaft und endgültig verweigert habe. Deshalb stehe ihm der vereinbarte Werklohn auch für die nicht mehr erbrachten Leistungen zu. 

Das Urteil

Das sah das Kammergericht (KG) anders: Die außerordentliche Kündigung des Handwerkers sei nicht rechtswirksam gewesen, aber auch die Kündigung des Bauherrn sei wegen der fehlenden Vollmachtsurkunde rechtlich nicht korrekt. Damit waren beide Kündigungen unwirksam.

Trotzdem sei der Bauvertrag hier wirksam beendet worden, stellte das KG klar. Denn es ist davon ausgegangen, dass die Parteien mit ihrem Verhalten den Vertrag einvernehmlich konkludent, also stillschweigend, aufgehoben haben. Dies könne zwar für sich genommen nicht allein aus den wechselseitigen unwirksamen Kündigungen geschlossen werden, so das Urteil.

Hier lasse  das weitere Verhalten der Vertragspartner klar erkennen, dass beide nicht weiter an dem Bauvertrag festhalten wollten: Kurz nach den gegenseitigen Kündigungen hätten sie sich auf einen Termin getroffen, um gemeinsam den Stand der ausgeführten Arbeiten festzustellen. Danach beauftragte der Bauherr eine andere Firma mit der Fertigstellung der noch offenen Trockenbauarbeiten. Der Handwerker hatte dagegen keine Einwände. Weil beide Seiten damit einverstanden waren, den Vertrag nicht weiter zu erfüllen, sah das Kammergericht darin eine stillschweigende Aufhebung des Vertrags. Das gelte auch, obwohl sie sich über die Vergütung des Handwerkers nicht geeinigt hatten.

Bauherr hatte Grund zu kündigen

Da es keine Vereinbarung über die rechtlichen Folgen der Aufhebung gab, richteten sich laut Kammergericht die Ansprüche danach, welche Rechte den Parteien zum Zeitpunkt dieser Aufhebung zustanden. Entscheidend war also, ob der Bauherr den Vertrag ohne Grund oder aus wichtigem Grund beendet hatte oder ob der Handwerker selbst einen berechtigten Kündigungsgrund hatte: Wenn keine der beiden Seiten zum Zeitpunkt der Vertragsaufhebung ein Recht auf eine außerordentliche Kündigung hat, kann der Handwerker die volle Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen nach § 648 Satz 2 BGB und § 8 Abs. 1 Nr. 2 VOB/B verlangen. 

Hier hatte der Bauherr jedoch einen wichtigen Kündigungsgrund, urteilte das KG. Seine Kündigung sei nur wegen formaler Fehler unwirksam, inhaltlich durfte er den Bauvertrag aber außerordentlich kündigen. "Die Einstellung der Arbeiten und der Abzug aller Arbeitskräfte von der Baustelle durch den Auftragnehmer stellt den Extremfall einer unzureichenden Ausstattung der Baustelle dar. Verlangt der Auftraggeber Abhilfe, begründet deren Nichtbefolgung einen schuldhaften Vertragspflichtenverstoß, der den Auftraggeber – unter den weiteren Voraussetzungen des § 5 Abs. 4 VOB/B – zu einer außerordentlichen Kündigung des Bauvertrags berechtigt", so das Urteil wörtlich.

Handwerker muss in Vorleistung gehen

Nach Meinung des Kammergerichts durfte aber der Handwerker seine Arbeiten nicht einfach einstellen. "Aufgrund seiner Vorleistungspflicht ist der Auftragnehmer grundsätzlich verpflichtet, auch dann seiner Leistungspflicht weiter nachzukommen, wenn es zu Meinungsverschiedenheiten über die Vergütungshöhe kommt, solange sich der Auftraggeber nicht objektiv in Verzug mit fälligen Abschlagszahlungen befindet. Es gilt der Grundsatz "Vertragsdurchführung vor Preisgewissheit", stellte das Urteil klar.

Deshalb sprach das Gericht dem Handwerker keine Vergütung für die nicht ausgeführten Leistungen zu.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 15. Mai 2025, Az. 27 U 117/23

Fazit

"Die Entscheidung zeigt, dass bei unwirksamen wechselseitigen Kündigungen eines Bauvertrages eine stillschweigende einvernehmliche Vertragsaufhebung angenommen werden kann, wenn die Parteien erkennbar nicht mehr an dem Vertrag festhalten wollen", erklärt Rechtsanwalt Alfred Hennemann, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. "Mangels einer Vereinbarung über die Folgen der Vertragsbeendigung richten sich diese dann nach der materiellen Rechtslage zum Zeitpunkt der Vertragsaufhebung. Dies ist hier zugunsten des Auftraggebers ausgegangen. Je nach Lage des Falles kann dies aber auch zugunsten des Auftragnehmers ausgehen, dem dann die volle Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen auch für die nicht mehr erbrachten Leistungen zustehen kann."

Dies mache zugleich deutlich, dass Kündigungen von Bauverträgen in Konfliktsituationen immer mit Unwägbarkeiten und Risiken für beide Seiten verbunden seien. Die Beteiligten sollten bei Meinungsverschiedenheiten zunächst eine einvernehmliche Lösung suchen. Dies entspreche auch dem bauvertraglichen Kooperationsgebot, das der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung seit Jahren betone.

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