BFH: Re­form der Grund­steu­er ist ver­fas­sungsmäßig

Die Grundsteuer-Reform im Bundesmodell, das elf Bundesländer seit Jahresbeginn anwenden, verstößt nicht gegen das Grundgesetz. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Die Re­form der Grund­steu­er, wie sie in den meis­ten Bun­des­län­dern seit Anfang des Jahre prak­ti­ziert wird, ist ver­fas­sungs­ge­mäß. So urteilte der Bundesfinanzhof. 

Die Fälle

Geprüft haben die Richterinnen und Richter das sogenannte Bundesmodell, das in elf der 16 Bundesländer genutzt wird. Die Grundsteuer für eine Immobilie richtet sich dabei vorrangig nach dem Bodenwert und den angenommenen, möglichen Mieteinnahmen. Drei Grundstückseigentümer aus Köln, Berlin und Sachsen klagten, dass die Datengrundlage zu ungenau sei und damit ungerecht. Sie zogen deshalb vor Gericht. Bereits in der ersten Instanz hatten sie verloren. 

Die Urteile

Auch der Bundesfinanzhof (BFH) konnte beim Bundesmodell nicht erkennen, dass die Vorschriften des Ertragswertverfahrens gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG) verstoßen. Nach Ansicht des Gerichts durften die Landesparlamente über die Unterschiede in den Millionen von Einzelfällen hinwegsehen und wegen des Massenverfahrens die Bemessung "generalisieren, typisieren und pauschalisieren". 

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) habe mehrfach entschieden, dass die Verfassung "eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage einer Steuer für alle Steuerpflichtigen" verlangt. Das heißt, die Grundlage für die Steuerberechnung muss so gewählt sein, dass sie den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert der Güter im Vergleich zueinander richtig wiedergibt.

Ungenauigkeiten in Kauf nehmen

Der Gesetzgeber dürfe sich dabei am Normalfall orientieren. Er muss also nicht für jede Ausnahme eigene Regeln schaffen. Aus Sicht des Karlsruher Gerichts darf er sogar gewisse Ungenauigkeiten bei Bewertung und Ermittlung hinnehmen, solange dadurch die Steuer festsetzbar und einziehbar bleibt. "Der Gesetzgeber darf bei der Ausgestaltung generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen, ohne allein schon wegen der damit unvermeidlich verbundenen Härten gegen den allgemeinen Gleichheitssatz zu verstoßen." Wichtig sei, dass das Steuersystem praktisch anwendbar bleibe. Deshalb könne der Gesetzgeber die einfache Handhabung über eine ganz genaue Ermittlung stellen.

Nach diesen Vorgaben hält der Bundesfinanzhof das Ertragswertverfahren für verfassungsgemäß. Der Gesetzgeber habe ein Bewertungssystem entwickelt, das sich grundsätzlich am Verkehrswert orientiere. Es soll im Durchschnitt aller bewerteten Grundstücke den tatsächlichen Wert innerhalb eines bestimmten Rahmens möglichst genau erfassen.

Trotzdem wird das Bundesverfassungsgericht am Ende über die Grundsteuer-Reform entscheiden müssen. In Karlsruhe sind bereits mehrere Verfassungsbeschwerden eingegangen. 

Hintergrund: Seit Anfang 2025 gilt die neue Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 auf Vorlage des BFH eine Reform gefordert, weil die Grundlage für die Steuer die sogenannten Einheitswerte aus dem Jahr 1964 in den alten Bundesländern waren – und aus 1935 in den neuen. Elf Bundesländer verwenden das Bundesmodell. In Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gelten andere Vorschriften. Diese prüft der BFH in späteren Verfahren.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 10. Dezember 2025, Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25

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