Wie man ungenutzte Räume untervermietet

Ein Handwerksbetrieb kann seine ungenutzten Laden- oder Werkstattflächen sinnvoll wirtschaftlich nutzen, indem er sie untervermietet. Eine Expertin gibt rechtliche Tipps, wie man es richtig macht.

Untervermietung kann für Handwerksbetriebe eine sinnvolle Möglichkeit sein, ungenutzte Laden- oder Werkstattflächen zu Geld zu machen. Juristin  Sabine Schönewald, Hauptabteilungsleiterin bei der Handwerkskammer zu Köln, erklärt, worauf man achten sollte.

"Entscheidend ist dabei immer das Verhältnis zum Hauptmietvertrag. Die meisten gewerblichen Hauptmietverträge erlauben die Untervermietung nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters", weiß die Expertin. "Wer in einem solchen Fall ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, riskiert Abmahnungen, Schadensersatzforderungen oder im schlimmsten Fall eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs." Eine formelle Genehmigung des Vermieters schaffe dagegen Rechtssicherheit und schütze vor solchen Konsequenzen.

Worauf muss man beim Untermietvertrag achten? 

Der Untermietvertrag sollte als eigenständiges, klar strukturiertes Dokument ausgearbeitet werden. Zu den wichtigsten Regelungsbereichen zählen:

• Vertragsdauer und Nutzungszweck:
  Festlegung, wofür und wie lange die Fläche genutzt werden darf. 
  
  
• Miethöhe und Zahlungsmodalitäten:
  Höhe der Miete, Fälligkeit, Zahlungsweg 
  
  
• Erhaltungs- und Instandsetzungspflichten:
  Verteilung von Reparaturund Instandsetzungskosten 
  
  
• Kündigungsfristen und Beendigungsregelungen:
  Ordentliche und außerordentliche Kündigung, Rückgabezustand 
  
  
• Haftungsregelungen – klare Festlegung der Haftung zwischen Hauptund Untermieter:
  Auch wenn der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter verantwortlich für die vertragsgemäße Nutzung bleibt, sollte im Untermietvertrag idealerweise geregelt werden, dass der Untermieter eine Betriebshaftpflichtversicherung nachweist. Zusätzliche Vereinbarungen zu Absicherungen gegen Sachschäden, Betriebsunterbrechungen und Drittschäden sind ebenfalls empfehlenswert. 
  
  
• Nebenkostenvereinbarung – Pauschale oder Jahresabrechnung? 
  
  Für die Nebenkosten bei Untervermietung bieten sich zwei Hauptmodelle an: Bei einer festen Pauschale zahlt der Untermieter einen festen monatlichen Betrag ohne Jahresabrechnung. Das ist einfach und planbar, birgt aber das Risiko von Über- oder Unterdeckung; daher müssen enthaltene Kostenpositionen, Pauschalhöhe, Fälligkeit und ein Anpassungsmechanismus klar geregelt und kalkuliert sein.
  
  Bei der Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung werden monatliche Abschläge geleistet und einmal jährlich nach tatsächlichen Kosten abgerechnet; das ist gerechter, erfordert jedoch mehr Verwaltung und klare Regeln zu Abrechnungszeitraum, Verteilerschlüssel und Einsichtsrechten.
  
  Eine Hybridlösung kombiniert Grundpauschale und jährliche Abrechnung für variable Kosten. Entscheidend ist in jedem Fall: schriftliche Festlegung der enthaltenen Posten, Anpassungsregeln und Einsichtsrechte. 

Schönewald ergänzt: "Vor der Untervermietung sollten – je nach geplantem und vereinbartem Nutzungszweck des Untermietobjektes – gegebenenfalls auch mögliche gewerbe- und genehmigungsrechtliche Anforderungen wie beispielsweise Nutzungsänderungen, Brandschutzauflagen oder notwendige Meldungen bei Behörden geprüft werden, da der Untervermieter genau die Nutzungsmöglichkeit schuldet, die er mit dem Untermieter vereinbart." Steuerlich können Einnahmen aus Untervermietung einkommensteuerliche oder umsatzsteuerliche Konsequenzen haben. Hierzu empfiehlt sie, gegebenenfalls einen Steuerberater zur Klärung hinzuzuziehen.

Fazit

Eine Untervermietung kann eine wirtschaftlich sinnvolle Ergänzung für Handwerksbetriebe darstellen, wenn sie sorgfältig vorbereitet wird. Achten Sie darauf, dass die Zustimmung des Vermieters vorliegt, der Untermietvertrag vollständig und präzise geregelt ist und Haftungs- sowie Nebenkostenfragen transparent und nachvollziehbar vereinbart werden. Mit diesen Schritten schaffen Sie eine rechtssichere und für beide Seiten vorteilhafte Nutzungslösung.

Quelle: HWK zu Köln

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