So schützen sich gewerbliche Mieter vor Kündigung

Mit einer Mieterdienstbarkeit können Handwerker ihre Investition in gemietete Räume absichern, auch wenn der Vermieter wechselt oder insolvent wird. So bleibt ihr Betrieb sicher am eigenen Standort.

Ein reales Problem betrifft vor allem Handwerksbetriebe, die in gemietete Räume investieren: Wer sein Geld in die Renovierung steckt, möchte, dass sich das langfristig rentiert. Eine vorzeitige Kündigung oder Insolvenz des Vermieters können dem einen Strich durch die Rechnung machen. Wir erklären, wie man sich rechtlich dagegen absichern kann.

Das Problem

Ein Handwerksbetrieb mietet stark renovierungsbedürftige Räume zu einer sehr günstigen Miete. Als Gegenleistung für den niedrigen Mietzins verpflichtet er sich, die Räume aufwändig zu modernisieren. Er investiert eine große Summe. Der Mietvertrag läuft zehn Jahre und der Mieter hat ein einseitiges Optionsrecht auf weitere zehn Jahre zu gleicher Miete. So könnte sich die Investition über 20 Jahre hinweg deutlich lohnen.

Doch stellt sich die Frage: Kann der Unternehmer sicher sein, dass ihn niemand vorzeitig kündigt? Wenn der Mietvertrag früher endet, wäre die ganze Investition verloren. Ein großes Risiko besteht, wenn der Vermieter insolvent wird und die Immobilie zwangsversteigert wird. Der neue Eigentümer könnte versuchen, den "schlechten" Mietvertrag zu beenden, um teurer weiterzuvermieten. Oder noch schlimmer: Der Mietvertrag hat einen Formfehler, den der Vermieter nutzt, um früher zu kündigen. Das Ergebnis wäre ein Totalverlust. Wie kann der Unternehmer seine Investition also wirksam absichern?

Die Lösung: Die Mieterdienstbarkeit

Genau für solche Fälle gibt es die weitgehend unbekannte Mieterdienstbarkeit, ein besonderes Recht, das zusätzlich zum Mietvertrag im Grundbuch eingetragen wird. Sie ist etwas anderes als ein normaler Mietvertrag, denn sie wirkt nicht nur "auf dem Papier".

Eine Mieterdienstbarkeit ist dinglich gesichert, das heißt: Sie bleibt selbst dann bestehen, wenn die Immobilie verkauft, versteigert oder der Vermieter insolvent wird. Man kann sie mit einem Wohnrecht vergleichen, das Menschen im Grundbuch eintragen lassen, wenn sie ihr Haus an die nächste Generation übergeben, aber weiter darin leben möchten.

Mit anderen Worten: Ist eine Mieterdienstbarkeit eingetragen, kann auch ein neuer Eigentümer den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen! Die Rechte und die Nutzung der Räume bleiben also sicher – egal, wem das Haus gehört.

Risiken eines Mietvertrags ohne Mieterdienstbarkeit

1. Schriftformfehler – die Kündigungsfalle

In der Praxis passieren oft Fehler im Mietvertrag: Ein Detail fehlt, eine Vereinbarung wurde nur mündlich getroffen oder nicht korrekt dokumentiert. Das ist ein sogenannter Schriftformverstoß (§ 550 BGB). Dadurch wird ein eigentlich langfristiger Mietvertrag vorzeitig kündbar. Der Vermieter kann dann früher beenden – meist, um teurer neu zu vermieten.

Mit einer Mieterdienstbarkeit umgehen Sie dieses Risiko: Selbst bei einem Formfehler bleibt Ihr Nutzungsrecht bestehen.

2. Insolvenz oder Zwangsversteigerung des Vermieters

Gerät der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten, steht auch das Geschäft des Mieters auf dem Spiel. Der neue Eigentümer nach einer Zwangsversteigerung oder Insolvenz kann häufig kündigen. Die Mieterdienstbarkeit sorgt jedoch dafür, dass Sie bleiben dürfen, weil Ihr Recht im Grundbuch gesichert ist.

3. Sonderkündigungsrechte

Auch im gewerblichen Mietrecht gibt es Lücken. Manche Sonderkündigungsrechte können nicht vollständig ausgeschlossen werden. Die Mieterdienstbarkeit bietet hier zusätzlichen Schutz.

Vorteile einer Mieterdienstbarkeit

• Stärkere Verhandlungsposition: Gegenüber Vermietern und Käufern sind Sie geschützt. Bei Verkaufs- oder Investorenverhandlungen können Sie bleiben oder eine Abfindung verlangen. Ohne Mieterdienstbarkeit hätten Sie keine Wahl.
  
  
• Schutz bei Vertragsfehlern: Selbst wenn der Vertrag wegen Formfehlern kündbar wäre, bleibt Ihr Nutzungsrecht erhalten. 
  
  
• Abschreckende Wirkung: Vermieter oder Käufer überlegen es sich zweimal, ob sie einen Mieter mit Mieterdienstbarkeit kündigen wollen – es wird rechtlich unattraktiver. 
  
  
• Sichtbarkeit im Grundbuch: Anders als ein normaler Mietvertrag ist die Mieterdienstbarkeit für Investoren, Käufer und Banken sofort sichtbar und bindend. 

Grenzen der Mieterdienstbarkeit 

Auch eine Mieterdienstbarkeit bietet keinen absoluten Schutz. Wenn der Mieter seine Pflichten grob verletzt, etwa dauerhaft keine Miete zahlt, kann das Dienstbarkeitsrecht entfallen. Das Grundbuchrecht schützt nur das Nutzungsrecht selbst, nicht aber bei berechtigter fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzug. Die Gerichte geben in solchen Fällen oft dem Interesse des Eigentümers Vorrang, die Räume wieder nutzen zu können. Wer wegen Gegenforderungen die Miete einbehält, muss deshalb darauf achten, dass dies gesetzlich oder vertraglich erlaubt ist und die Rückstände nicht zu hoch werden.

Fazit

Ein einfacher Mietvertrag reicht für Gewerbemieter nicht aus, um sich langfristig zu schützen. Mit einer Mieterdienstbarkeit sind Sie auf der sicheren Seite – vor allem, wenn Sie viel investieren oder langfristig planen. Extratipp: Einen finanziellen Ausgleich für die Investition bei vorzeitiger Kündigung kann man zusätzlich über vertragliche Regelungen vereinbaren – etwa durch eine Bankbürgschaft des Vermieters, die im Insolvenzfall Vorrang vor der Insolvenzmasse hat.

Quelle: Wittig Ünalp Rechtsanwälte

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