Darlehensverlängerung rechtzeitig planen!

Viele Baudarlehen laufen bald aus – und die Zinsen sind deutlich gestiegen. Wir erklären, wie Sie sich bessere Konditionen sichern und Ihre Finanzierung im Griff behalten.

Aus der Finanzbranche gibt es wieder beunruhigende Nachrichten: In den nächsten Jahren laufen bei vielen Baudarlehen die Zinsbindungen aus. Deshalb müssen Betriebsinhaber oft mit deutlich höheren Anschlusszinsen rechnen. Die Zahlen sind eindeutig: Vor etwa fünf Jahren lag der Effektivzins für Baukredite teilweise unter einem Prozent pro Jahr. Heute zahlen Immobilieneigentümer je nach Zinsbindung oft mehr als vier Prozent jährlich. Jeder kann sich leicht ausrechnen, wie stark dadurch die monatlichen Raten steigen.

Auf sinkende Zinsen zu hoffen, bringt wenig, denn vieles spricht dafür, dass die Zinsen weiter steigen. Deshalb sollten Sie Gespräche mit Ihrer Bank nicht auf die sprichwörtlich "lange Bank" schieben. Gehen Sie das Thema aktiv an – am besten schon ein Jahr oder früher, bevor Ihre Zinsbindung endet.

Restriktivere Kreditvergabe

Viele haben derzeit den Eindruck, dass Banken genauer prüfen, wie kreditwürdig ihre Kunden bei einer Verlängerung ("Prolongation") sind. Eine Verlängerung läuft heute nicht mehr automatisch und problemlos ab. Banken verlangen oft mehr Informationen zur wirtschaftlichen Lage Ihres Betriebs. Außerdem ist es für Kunden häufig schwer nachzuvollziehen, wie die Bank den neuen Zinssatz festlegt. Deshalb sollten Sie sich gut vorbereiten. So führen Sie das Gespräch mit Ihrer Bank auf Augenhöhe.

Tilgungsraten genau planen

Planen Sie sorgfältig. Schätzen Sie vor allem realistisch ein, wie sich die Liquidität Ihres Betriebs entwickeln wird. Daraus ergibt sich, wie hoch Ihre zukünftigen Zins- und Tilgungsraten ("Annuität") sein können. In den letzten Jahren haben Sie Ihr Darlehen durch regelmäßige Tilgung und eventuell Sondertilgungen bereits reduziert. Deshalb können Sie oft schon dadurch Ihre künftige Rate senken.

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Vielleicht haben Sie inzwischen Rücklagen gebildet und können einen Teil des Darlehens zusätzlich zurückzahlen. Das senkt Ihre Finanzierungskosten weiter. Achten Sie auch auf die Restlaufzeit und die neue Zinsbindung, zum Beispiel fünf oder zehn Jahre. Holen Sie dafür mehrere Angebote ein – nicht nur von Ihrer bisherigen Bank.

Auch die Höhe der Tilgung spielt eine wichtige Rolle, denn sie beeinflusst die Gesamtrate. Banken können Ihnen leicht zeigen, wie sich unterschiedliche Tilgungsraten auf Laufzeit und Belastung auswirken. Das gilt auch für verschiedene Laufzeiten. Wenn Sie zum Beispiel überlegen, Ihr Restdarlehen auf mehrere Laufzeiten wie drei, fünf oder zehn Jahre aufzuteilen, können Sie sich die finanziellen Folgen anhand von Zins- und Tilgungsplänen genau darstellen lassen.

Mehrere Banken fragen

Sprechen Sie zuerst mit Ihrer bisherigen Bank und lassen Sie sich ein Angebot machen. Wichtig: Fragen Sie auch, wie lange die Bank an dieses Angebot gebunden ist. Parallel sollten Sie auch bei einer zweiten oder dritten Bank Angebote einholen. Dank Internet können Sie sich heute schnell einen Überblick über die Konditionen vieler Anbieter verschaffen.

Früher haben sich viele Unternehmer stark auf ihre Hausbank verlassen. Das sollten Sie heute nicht mehr tun. Nutzen Sie den Wettbewerb zwischen den Banken aktiv. Wenn Ihr Betrieb wirtschaftlich solide aufgestellt ist und eine gute oder zumindest befriedigende Bonität hat, haben Sie gute Verhandlungschancen. Es ist gut möglich, dass die klassische Rolle der Hausbank in Zukunft weiter an Bedeutung verliert und Unternehmer Angebote stärker vergleichen.

Wenn Sie wegen besserer Konditionen die Bank wechseln, prüfen Sie die entstehenden Kosten genau. In der Regel tritt die neue Bank einfach in die bestehende Grundschuld ein, die im Grundbuch eingetragen ist. Dafür fallen Kosten für die Umschreibung an, diese sind meist überschaubar. Klären Sie diesen Punkt unbedingt vorab und vergleichen Sie die Kosten mit den möglichen Zinsvorteilen.

Checkliste

1. Notieren Sie sich schon beim Abschluss des Darlehens und bei jeder Verlängerung den Termin, an dem die Zinsbindung endet. Verlassen Sie sich nicht nur auf Ihre Bank, sondern handeln Sie selbst rechtzeitig.

 2. Werden Sie etwa ein Jahr oder früher vor Ablauf aktiv und führen Sie zunächst ein Gespräch mit Ihrer bisherigen Bank.

3. Verhandeln Sie konsequent nach, wenn Sie bessere Angebote von anderen Banken erhalten. Banken geben zuverlässige Kunden ungern wegen kleiner Zinsunterschiede an Wettbewerber ab.

4. Extratipp: Mit einem Forwarddarlehen sichern Sie sich schon heute die aktuellen Zinsen – je nach Anbieter mehrere Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung. Banken verlangen dafür meist einen kleinen Aufschlag, auf den sie teilweise auch verzichten. Sie können diesen Aufschlag oft verhandeln. Prüfen Sie diese Möglichkeit daher immer, wenn Sie Ihre Finanzierung verlängern wollen.

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