Halbe Miete wegen des Lockdowns

Die Nachteile der Corona-bedingten Schließung müssen gewerbliche Mieter und Vermieter gemeinsam tragen, sagt das Kammergericht Berlin. Der Mieter müsse daher nur die Hälfte zahlen.

Die Gewerbemiete ist für die Zeiten staatlich angeordneter Schließungen herabzusetzen, entschied jetzt das Kammergericht (KG) Berlin. Das gelte generell, eine konkrete Existenzbedrohung wegen der Corona-Pandemie müsse der Mieter im Einzelfall nicht nachweisen.

Der Fall

Der Eigentümer einer Spielhalle forderte von seinem Mieter, der die Gewerbemiete nur teilweise überwiesen hatte, die Zahlung des restlichen Betrags für die Monate April und Mai 2020. Hiergegen wehrte sich der Mieter, weil er von den staatlichen Lockdown-Maßnahmen betroffen war.

Das Urteil

Wie zuvor schon das Oberlandesgericht Dresden in einem anderen Fall hat das Berliner KG jetzt zugunsten des Mieters entschieden. Die vertragliche Miete zwischen Halleneigentümer und gewerblichen Mieter sei um 50 Prozent zu reduzieren. Grund hierfür sieht das Gericht in der Störung der Geschäftsgrundlage.

Es erklärte: Der Mieter habe die Räume seit Ausbruch der Pandemie überhaupt nicht mehr in der vertraglich vorgesehenen Weise nutzen können. Als die Parteien den Mietvertrag geschlossen hatten, sei die Covid-19-Pandemie aber noch weit entfernt gewesen. Beide Parteien hätten sich bei Vertragsschluss nicht vorstellen können, dass es zu einer weitgehenden Stilllegung des öffentlichen Lebens durch staatliche Beschränkungen kommen könnte. Es sei naheliegend, dass die Parteien in Kenntnis der mit der Pandemie verbundenen Konsequenzen den Vertrag so nicht geschlossen hätten.

Pandemie ist kein normales Geschäftsrisiko

Die Richter betonten, dass die staatlichen Maßnahmen gerade kein normales vertragliches Risiko darstellten. Ein solcher potenziell existenzgefährdender Eingriff liege dabei außerhalb der Verantwortungssphären von beiden. Daher sei es auch nicht zumutbar, dass einer allein das Risiko tragen müsse. Vielmehr sollten die Nachteile von beiden Parteien solidarisch getragen werden. Die Miete sei daher bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren.

Eine Existenzbedrohung muss der Mieter auch nicht im Einzefall anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nachweisen, so das KG. Sie sei zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 1. April 2021, Az. 8 U 1099/20, noch nicht rechtskräftig

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