Schmutz auf der Solaranlage ist kein Mangel

Reinigt der Vermieter einer Photovoltaik-Anlage diese nicht, kann der Mieter nicht einfach den Vertrag kündigen. Das Amtsgericht München sah in der Verschmutzung keinen Mangel der Anlage.

Die fehlende Reinigung gemieteter Photovoltaik-Paneele ist kein Sachmangel der Anlage, entschied das Amtsgericht München. 

Der Fall

Hausbesitzer mieteten 2017 eine Photovoltaik-Anlage für ihr Dach. Vertraglich war ein Wartungsintervall von vier Jahren vereinbart bei einer Vertragslaufzeit 20 Jahren. Das Recht zur ordentlichen Kündigung war im Vetrag ausgeschlossen worden. Die Eigenheimbesitzer forderten den Vermieter der Solaranlage im Jahr 2023 mehrfach, auch per Anwalt, vergeblich zur Reinigung der Module auf. Als sie keinen Erfolg hatten, kündigten sie im Januar 2024 den Vertrag außerordentlich.

Die Mieter behaupteten, der Vermieter habe ihnen bei Vertragsschluss eine regelmäßige Reinigung der Module zugesagt. Sie verklagten ihn, die Anlage abzubauen. Der Vermieter erhob Widerklage wegen rückständiger Monatsmieten für Februar bis Juli 2024 in Höhe von insgesamt 571 Euro.

Das Urteil

Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht. Das Gericht erklärte die außerordentliche Kündigung für unwirksam. Die gemietete Solaranlage weise keinen Sachmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB auf. Der Schmutz auf den Modulen stelle für sich noch keinen Mangel dar, solange die Anlage insgesamt die vertragliche erwartete Leistung erbringe, betonte das Gericht.  "Die tatsächliche Leistung der Stromerzeugung entspricht aber unstreitig der prognostizierten Leistung. Allein eine in einer (unterstellten) Verschmutzung liegende optische Beeinträchtigung begründet keinen Mangel der Mietsache", so das Urteil wörtlich.

Die fristlose Kündigung des Mietvertrages können die Hausbesitzer nicht auf die unterlassene Reinigung der Solarpaneele stützen. Das Gericht unterstellt zu ihren Gunsten, dass ihnen bei Vertragsschluss erklärt wurde, der Vermieter werde eine regelmäßige Reinigung der Solarpaneele vornehmen. Hierin liege aber keine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, sondern eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt. Vielleicht habe auch der Vertriebsmitarbeiter diesen Wunsch der Mieter intern nicht weitergegeben. "Diese Zusage muss sich die Beklagte allerdings haftungsrechtlich zurechnen lassen", so das Urteil im Wortlaut. 

Kein Schaden entstanden

Zwar sei die fahrlässige falsche Angabe über die Wartungsleistungen des Vermieters eine vorvertragliche Pflichtverletzung. Die Hausbesitzer hätten aber nicht deutlich gemacht, dass sie den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätten, falls sie gewusst hätten, dass der Vermieter die Anlage nicht säubert. Somit sei die – unterstellte – Falschinformation für den Abschluss des Vertrages nicht relevant gewesen. Den Hausbesitzern sei durch diese vorvertragliche Pflichtverletzung kein Schaden entstanden. Somit war kein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietvertrags vorhanden, urteilte das Amtsgericht. 

"Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für den Mieter ist minimal, die Kläger geben auch nicht zu erkennen, dass ihnen besonders an der Reinigung gelegen war und dies ein für den Vertragsschluss wesentlicher Gesichtspunkt war", schreibt das Gericht.  

Amtsgericht München, Urteil vom 18. November 2024, Az.191 C 12116/24 (rechtskräftig)

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