Schweigen ist Gold? Nicht auf der Baustelle!

Eine vorbehaltlose Zusage zur Mängelbeseitigung sollten Handwerker vermeiden, denn sie gilt rechtlich als Anerkenntnis. Kulanz kann somit schnell teuer werden. Eine Expertin gibt Tipps, wie sie diese Haftungsfalle vermeiden.

Dieser Artikel gehört zum Themen-Special Das aktuelle Baurecht

Beseitigt ein Handwerker einen Mangel ohne ausdrücklichen Vorbehalt, kann das als stillschweigendes Anerkenntnis gewertet werden. Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden, dass die fehlende Erklärung oder ein unklares Verhalten des Unternehmers zu dessen Nachteil ausgelegt werden kann. 

Der Fall

Ein Bauunternehmen sanierte ein Gebäude. Später rügte der Bauherr verschiedene Mängel. Die Sache ging vor Gericht. Im Zuge des Streits erklärte der Auftragnehmer per Anwaltsschreiben, dass er die vom Gutachter festgestellten Mängel "schnellstmöglich" beseitigen werde – obwohl er die Auffassung eigentlich nicht teilte. Genau diese Zusage wurde zum Wendepunkt des Verfahrens.

Der Bauherr verlangte, dass der Auftragnehmer die Kosten zur Beseitigung dieser Mängel zahlen sollte. Sein Argument: Die erste Firma habe zugesagt, dass sie die Mängel beseitigen würde. Das sei aber nicht geschehen, so dass er die Kosten für die Mangelbeseitigung verlangen könne. 

Das Urteil

Das OLG entschied zugunsten des Kunden. Der Baubetrieb habe tatsächlich und rechtsverbindlich zugesagt, dass er die Mängel beseitigen würde. Entscheidend sei nicht, was der Unternehmer innerlich wollte, sondern wie sein Verhalten und seine Erklärung vom Auftraggeber verstanden werden. 

"Die Beklagte hat der Klägerin mit Anwaltsschreiben (...) mitteilen lassen, dass sie (...) die vom Sachverständigen G. in seinem Gutachten aufgeführten Beanstandungen am Dach nachbessern würde", so das Urteil wörtlich. "Damit (...) hat sie gleichwohl nicht nur angekündigt, sondern ausdrücklich und ohne Einschränkung zugesagt, die Beanstandungen zu beseitigen. (... ) Die ausdrücklich erklärte Zusage war aus objektiver Empfängersicht nur dahin zu verstehen, dass die Beklagte in Bezug auf die Mängel am Dach ihre Verantwortlichkeit dem Grunde nach sowie (...) den Umfang der Mangelbeseitigung aus dem Streit genommen hat, und zwar gegenüber der Klägerin, gegenüber der sie diese Zusage gemacht hat."

Praxistipp

"Nicht immer gilt also das Sprichwort: 'Reden ist Silber, Schweigen ist Gold', erklärt Juristin Sabine Schönewald, Hauptabteilungsleiterin bei der Handwerkskammer zu Köln. "Für Handwerksbetriebe heißt das, dass pragmatisches Handeln aus Kulanz schnell teuer werden kann: Ein Anerkenntnis führt zur Kostenübernahme der Mangelbeseitigung, zu möglichen Verzögerungs- und Folgeschäden und berechtigt den Auftraggeber gegebenenfalls zu Zurückbehaltung von Abschlags oder Schlussrechnungszahlungen." 

Daher sollten Handwerker vor Mängelbeseitigung oder Nachbesserung in strittigen Fällen stets klarstellen, ob Sie aus einer rechtlichen Verpflichtung oder lediglich vorsorglich aus Kulanz tätig werden, rät die Expertin. "Idealerweise sollte Ihr Hinweis zu Beweiszwecken schriftlich und auf jeden Fall vor Beginn der Arbeiten erfolgen. Eine klare Kommunikation und Dokumentation sind einfacher und günstiger als spätere Haftungsstreitigkeiten."

Mustervorlage hilft, die Haftungsfalle zu vermeiden 

Bewährt hat sich laut der Kammerjuristin die folgende Formulierung:

"Die Maßnahme/Leistung [hier Maßnahme bzw. Leistung konkret erwähnen] erfolgt rein vorsorglich, aus Kulanz und ausdrücklich ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht."

Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 28. Mai 2024, Az. 23 U 155/22

Quellen: HWK zu Köln; OLG Düsseldorf

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