Manchmal hilft nur Abriss und Neubau

Der Bauherr kann Abriss und Neubau seines Rohbaus verlangen, wenn auch mit Nachbesserungen am Mauerwerk die anerkannten Regeln der Technik nicht eingehalten werden.

Grundsätzlich muss jeder Handwerker Mängel an seinem Werk beseitigen. Ausnahmsweise kann er dies aber zurückweisen, wenn die Kosten dafür unverhältnismäßig hoch sind. Aber es gibt auch hiervon Ausnahmen. In dem aktuellen Fall wollte ein Bauunternehmer Mängel an dem von ihm gebauten Haus wegen der hohen Kosten nicht beseitigen. Das muss er aber, sagt der Bundesgerichtshof. Denn das Werk ist in seiner Funktion beeinträchtigt.

Der Fall

Ein Bauunternehmen hatte den Rohbau für ein Einfamilienhaus total verpfuscht. Der Bauherr fand viele Mängel am Mauerwerk: Teilweise fehlte Klebemörtel, der Grundriss wies Winkelabweichungen auf, Stoßfugenspalten waren zu groß, tragende Innenwände nicht verbunden …

Der Auftraggeber verlangte daher, den Rohbau abzureißen und komplett neu zu errichten. Anders sei kein Mauerwerk, das den anerkannten technischen Regeln entspreche.

Das wies der Bauunternehmer zurück. Die Forderung sei wegen zu hoher Kosten unverhältnismäßig. Er wollte nur einzelne Nachbesserungen an den Rissen vornehmen, um die Mängel zu beseitigen.

Das Urteil

Dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden war das nicht genug. Es verurteilte das Bauunternehmen zu einem Kostenvorschuss von 144.152 Euro. Die zahlreichen Mängel führten trotz einzelner Nachbesserungen zu einem dauerhaft erhöhten Risiko von Putzrissen. Das müsse der Bauherr nicht hinnehmen, urteilte das OLG. Dies gelte auch dann, wenn die Statik des Gebäudes nicht gefährdet sei.

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Der gerichtliche Sachverständige habe betont, streng genommen könnten die festgestellten Mängel nur durch Abbruch und Neubau beseitigt werden. Sei nichts anderes vereinbart, sichere der Unternehmer in der Regel stillschweigend die Beachtung der anerkannten Regeln seines Fachs zu, wie sie unter anderem in DIN-Normen, Unfallverhütungsvorschriften etc. niedergelegt sein könnten.

Kosten nicht unverhältnismäßig

Unverhältnismäßigkeit sei nur in Ausnahmefällen anzunehmen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles das Bestehen auf einer ordnungsgemäßen Erfüllung einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen würde. "Hohe Kosten" stünden der vollständigen Nachbesserung nicht ohne Weiteres entgegen. Entscheidend seien die Interessen der Parteien im Einzelfall, unter anderem ob die Funktionsfähigkeit des Werkes beeinträchtigt werde. Wenn hier durch punktuelle Maßnahmen kein technisch einwandfreier Zustand herzustellen sei, könne sich der Auftragnehmer nicht darauf berufen, dass ein Abriss einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeutete.

Dazu komme, dass das Einfamilienhaus wegen der schlechten Bauleistung an Wert verliere. Auch ein Minderwert stelle einen Mangel dar. Das OLG schätzte den Minderwert auf fünf Prozent der Gesamtkosten. Schon deswegen sei es für den Bauherrn unzumutbar, das mangelhafte Werk zu akzeptieren. Der Rohbau müsse komplett neu gebaut werden und der Bauunternehmer müsse dafür aufkommen.

Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 4. September 2019, Az. VII ZR 42/17, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 2. Februar 2017, Az. 10 U 672/12, das damit rechtskräftig wird.

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