Offene Mängel? Dann ist der Werklohn noch nicht fällig!

Hat das Werk noch Mängel, ist der Werklohn noch nicht fällig. Selbst dann, wenn die Abnahme bereits stattgefunden hat, stellte der Bundesgerichtshof klar.

Dieser Artikel gehört zum Themen-Special Das aktuelle Baurecht

Das Bauunternehmen stellte die Rechnung für die Schlussrate, obwohl noch Mängel offen waren. Im Vertrag stand: Die Schlussrate gibt es erst "nach vollständiger Fertigstellung". Für den Bundesgerichtshof (BGH) heißt das: Alles muss wirklich fertig sein – auch die Mängel aus dem Abnahmeprotokoll müssen beseitigt sein.

Der Fall

Die Kunden kauften 2016 eine Eigentumswohnung von einer Bauträgerin zum Festpreis von rund 376.000 Euro. Der Bauträgervertrag regelt,  – angelehnt an § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – dass die Schlussrate von 3,5 Prozent "nach vollständiger Fertigstellung" gezahlt werden sollte. Die Käufer nahmen 2019 das Sonder- und Gemeinschaftseigentum ab, behielten sich aber viele Mängel vor an Türen, Sockelleisten und Wandfliesen. Außerdem waren Teile der Außenanlagen noch nicht fertig.

Die Bauträgerin stellte trotzdem eine Rechnung von rund 13.000 Euro für die Schlussrate. Die Käufer zahlten nur einen Teil davon und beriefen sich darauf, dass die Rate noch nicht fällig sei. Der Streit ging vor Gericht.

Das Urteil

Das höchste deutsche Zivilgericht stellte sich auf die Seite der Käufer. Auch wenn der Vertrag fast denselben Begriff "vollständige Fertigstellung" verwende, wie er in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vorkomme, gelte nicht automatisch die Bedeutung aus der Verordnung.

Entscheidend sei vielmehr der konkrete Vertrag: Dort werde zwischen "Bezugsfertigkeit" und "vollständiger Fertigstellung" unterschieden. Die vorletzte Rate wurde schon bei Bezugsfertigkeit fällig – also auch dann, wenn noch kleinere Mängel vorhanden waren. Deshalb müsse die letzte Rate einen weitergehenden Zustand voraussetzen, stellte der BGH klar.

Mängel müssen zuerst beseitigt werden

Besonders wichtig war für die Richterinnen und Richter eine weitere Klausel im Vertrag: Die Bauträgerin verpflichtete sich ausdrücklich, die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel zu beseitigen. Ein durchschnittlicher Käufer dürfe deshalb erwarten, die Schlussrate erst zu zahlen, wenn genau diese Arbeiten erledigt seien, so das Urteil.

Die Klage des Bauunternehmens scheiterte also schon daran, dass die Schlussrate nicht fällig war. Weitere Streitpunkte, etwa spätere Mängelrügen oder die Aufrechnung der Käufer wegen einer angeblich falschen Wohnfläche, musste das Gericht nicht mehr prüfen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. April 2026, Az. VII ZR 88/25

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