Grundsteuerreform: Das müssen Eigentümer wissen

Grundsteuerreform: Das kommt in diesem Jahr auf Immobilien- und Grundstückseigentümer zu, so läuft das dreistufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer ab und das sind die wichtigsten Termine.

Dieser Artikel gehört zum Themen-Special Grundsteuer: Das ändert sich und das kommt jetzt auf Eigentümer zu

Es ist ein Mammutprojekt: Alle Grundstückseigentümer und Immobilienbesitzer in Deutschland müssen zwischen Anfang Juli und Ende Oktober eine Erklärung für die Neuberechnung der Grundsteuer abgeben. In dieser müssen sie Angaben zu ihrem Grundbesitz zum Stichtag 1. Januar 2022 machen. Anhand der Daten wird ab dem Jahr 2025 die neue Grundsteuer von den Städten und Gemeinden erhoben.

Als Service wollen die meisten Ländern den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundbesitz ab Mai ein individuelles Informationsschreiben zuschicken. Diesem Schreiben sind die der Steuerverwaltung bereits vorliegenden Daten zum jeweiligen Grundbesitz beigefügt. Wenn diese Angaben aus Sicht der Grundstücksbesitzer zutreffend sind, können sie die entsprechenden Daten in die Feststellungserklärung übernehmen. 

35 Millionen Grundstücke neu bewerten

Foto: © Landesamt für Steuern Rheinland-Pfalz

Rund 35 Millionen Grundstücke müssen die Finanzämter neu bewerten. Bis Ende 2024 muss die Bewertung erfolgt sein. Anhand der daraus berechneten Messbeträge können die Städte und Gemeinden dann ihren jeweiligen Hebesatz festlegen und die neue Grundsteuer ab 2025 erheben.

Anders als bei der Hauptfeststellung der Einheitswerte in den westlichen Bundesländern zum 1. Januar 1964 werden dieses Mal alle Daten digital erfasst. Das bedeutet, dass die Erklärungen elektronisch übermittelt werden müssen. Dies kann ab dem 1. Juli 2022 unter anderem kostenlos über das Steuerportal "Mein ELSTER" erfolgen. Die Daten können auch über nahe Angehörige, etwa die Kinder, übertragen werden. 

Ein Großteil der Bürger und Unternehmen wird einen Steuerberater einbinden. Viele Berater tragen jetzt schon mit ihren Mandanten die Daten zusammen und bereiten sie auf.

"Die Finanzverwaltung sollte dringend über eine Fristverlängerung nachdenken", betonte Dr. Robert Mayer, CEO der Datev eG vor der Presse. Gerade im Hinblick auf die akuten Belastungen der Steuerberater durch die Pandemie und die wirtschaftliche Situation sei das angebracht.  

Ein Flickenteppich an Regelungen

Hintergrund für die Neubewertung ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte. Der Gesetzgeber änderte daraufhin 2019 die Berechnungsmethode.

Die Mehrzahl der Bundesländer hat sich für das Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer entschieden. Hier bleibt das bisherige dreistufige Verfahren erhalten.

Es gab allerdings eine Öffnungsklausel. Die Länder Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben das genutzt und individuelle Modelle zur Berechnung der Grundsteuer entwickelt. Entstanden ist "ein Flickenteppich", wie Datev-CEO Mayr kritisiert.

"Da zudem nicht auf alle Katasteramtsdaten einheitlich zugegriffen werden kann, wird die Deklaration zusätzlich kompliziert. Wirtschaft und Gesellschaft müssen dies nun ausbaden und unnötige Mehrkosten tragen."

Zahlen muss man die Grundsteuer nach neuem Recht dann aber erst ab dem Jahr 2025. Hierzu versenden die Städte und Gemeinden gesonderte Zahlungsaufforderungen. 

Das Datenstammblatt enthält Angaben zum Stichtag 1. Januar 2022, wie zum Beispiel:

• Aktenzeichen,
• Flurstückskennzeichen,
• Lagebezeichnung,
• amtliche Fläche,
• Bodenrichtwert.

Folgende Daten müssen unter anderem von den Eigentümerinnen und Eigentümern selbst ermittelt werden:

• Wohn-/Nutzfläche (z.B. in Bauunterlagen zu finden),
• Anzahl der Wohnungen,
• Anzahl der Garagen/Tiefgaragenstellplätze,
• Baujahr.

Die Informationsschreiben sollen zwischen Mai und Juli 2022 verschickt werden.

Ausgenommen sind aktive land- und forstwirtschaftliche Betriebe, inklusive verpachtete Ländereien (Stückländereien). Hier würden gesonderte Informationsschreiben im August 2022 versendet, heißt es, denn die Bewertung der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe sei sehr komplex.

Wichtige Termine:

• 1. Januar 2022: Hauptfeststellungszeitpunkt zur Ermittlung von Grundsteuerwerten.
• Ende März 2022: Öffentliche Aufforderung durch das Bundesministerium der Finanzen zur Abgabe der Feststellungserklärungen.
• Mai bis August 2022: Versand eines Informationsschreibens samt Daten zum Grundbesitz im Bereich des Grundvermögens bis Juli 2022, im Bereich des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens im August 2022.
• 1. Juli 2022: Beginn der elektronischen Annahme der Feststellungserklärung über Elster (www.elster.de).
• 31. Oktober 2022: Ende der Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung.
• 1. Januar 2025: Entstehungszeitpunkt der reformierten Grundsteuer.

Quelle: Landesamt für Steuern Rheinland-Pfalz

Elf Länder folgen genau wie Rheinland-Pfalz dem Bundesmodell:

Bei der Umsetzung des Bundesmodells bleibt das bisherige dreistufige Verfahren erhalten. Danach berechnet sich die Grundsteuer wie folgt:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Das Saarland und Sachsen nutzen ebenfalls die Bundesregelung, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.

Fünf Länder haben eigene Modelle entwickelt:

Die Länder Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachen haben individuelle Modelle zur Berechnung der Grundsteuer für das Grundvermögen (sogenannte Grundsteuer B) entwickelt. Wie die Grundsteuer hier ermittelt wird, lesen Sie auf den Seiten des Bundesfinanzministeriums.

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