BFH-Urteil: Grundstücksübertragung und Steuerpflicht

Wer ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf überträgt und dabei Schulden mit übergibt, riskiert eine Steuerfalle: Der Bundesfinanzhof sieht darin ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) entschieden, dass ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, wenn ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf übertragen wird und der neue Eigentümer die auf dem Grundstück lastenden Schulden übernimmt. Das gilt auch für die Kinder.

Der Fall:

Ein Vater kaufte 2014 ein bebautes Grundstück für 143.950 Euro – teilweise finanziert durch ein Darlehen. 2019 – also innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren – übertrug er das Grundstück an seine Tochter. Diese übernahm die bestehenden Schulden in Höhe von 115.000 Euro. Der Marktwert des Grundstücks lag inzwischen bei 210.000 Euro.

Das Finanzamt behandelte die Übertragung steuerlich nicht als reine Schenkung. Da die Tochter die Bankverbindlichkeiten übernahm, wurde ein Teil der Übertragung als entgeltlich (gegen Leistung) angesehen – konkret in Höhe der übernommenen Schulden. Der verbleibende Teil war unentgeltlich (Schenkung). 

Den entgeltlichen Teil behandelte das Finanzamt als privates Veräußerungsgeschäft (Veräußerungsgewinn in Höhe von 40.655 Euro) und setzte entsprechend Einkommensteuer beim Vater fest. 

Die Entscheidung des BFH:

Der BFH bestätigte die Sichtweise des Finanzamts. Wenn bei der Übertragung eines Wirtschaftsguts (wie einem Grundstück) Schulden übernommen werden, liegt in der Regel ein sogenannter teilentgeltlicher Vorgang vor.

Erfolgt dieser Vorgang innerhalb der Zehnjahresfrist, ist der entgeltliche Anteil einkommensteuerpflichtig als privates Veräußerungsgeschäft.

Konsequenzen: 

Wer ein Grundstück verkauft oder überträgt und dabei Schulden mit übergeben werden, muss mit einer Besteuerung rechnen – selbst bei Übertragungen innerhalb der Familie. Entscheidend ist, ob das Ganze innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb geschieht.

Auch Schenkungen mit Schuldenübernahme können steuerlich als (teilweise) Veräußerung gelten und zu einer Einkommensteuerbelastung führen.

Quelle: BFH

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