Bauwasser und Baustrom kommen nicht vom Auftraggeber

Wer muss auf einer Baustelle Wasser und Strom bereitstellen? Jedenfalls nicht der private Bauherr, entschied das Oberlandesgericht Schleswig. Selbst, wenn das so im Vertrag steht.

Dieser Artikel gehört zum Themen-Special Das aktuelle Baurecht

Die Energiekrise macht auch das Bauen teurer, da kann schon mal ein Streit über den Baustrom entbrennen. Eine Klausel im Bauvertrag, dass der Bauherr das Bauwasser und den Baustrom stellen soll, ist unwirksam, weil sie den Auftraggeber unangemessen benachteiligt. Das entschied das Oberlandesgericht Schleswig. Diese Pflicht treffe grundsätzlich den Unternehmer, sie könne nicht plötzlich und ohne jede Kompensation dem Kunden auferlegt werden.

Der Fall

Bereits während der Bauphase stellte ein Bausachverständiger an einem Einfamilienhaus Mängel fest, später kamen immer mehr dazu. Die Sache ging vor Gericht. Im Prozess verlangte aber die Baufirma 433,16 Euro als Schadensersatz von dem Bauherrn. Eine Siloanlage habe wegen fehlenden Baustroms nicht genutzt werden können, war die Begründung; der Bauherr sei dafür verantwortlich. Im Vertrag stand eine Klausel, die besagte, dass "Bauwasser und Baustrom […] von dem Bauherren gestellt" werden. Das war aber nicht passiert.

Das Urteil

Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig urteilte über diese Klausel, dass sie unwirksam ist, weil unangemessen und außerdem überraschend. Daher sei sie nicht Vertragsbestandteil geworden. Der Bauherr sei nicht zur Lieferung von Strom und Wasser auf der Baustelle verpflichtet gewesen.

Die Klausel stelle eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) dar, die nach Ansicht des OLG wegen unangemessener Benachteiligung des Kunden gegen § 307 BGB verstößt und daher unwirksam ist. Dem Bauherrn werde dabei zusätzlich auch das Risiko der Stilllegung der Baustelle auferlegt, wenn aus irgendwelchen Gründen – auch ohne sein Verschulden – der Baustrom nicht geliefert werde, stellte das Gericht fest. Außerdem handele es sich um einen, zumindest für den privaten Bauherrn, vollkommen unkalkulierbaren Kostenfaktor. 

Unternehmer kann die Pflicht nicht per AGB abwälzen

"Inhaltlich stellt die Klausel eine Einschränkung der Leistung des Unternehmers dar, der für den Erfolg seines Werks verantwortlich ist und daher grundsätzlich auch den Baustrom und das Bauwasser zu tragen hat. Insofern handelt es sich um eine Einschränkung des Leistungsversprechens, die an § 307 BGB zu messen ist", so das Urteil wörtlich. Der Bauherr würde hier ohne irgend eine Kompensation dazu verpflichtet, kostenlos Baustrom und Bauwasser zu liefern, obwohl nach § 631 BGB der Unternehmer für den Werkerfolg einzustehen und daher grundsätzlich auch Baustrom und Bauwasser zu stellen habe.

Die Klausel sei außerdem überraschend, weil kein Bauherr damit rechnen müsse, dass eine grundsätzlich dem Unternehmer obliegende Pflicht plötzlich ihm auferlegt werde, so das OLG.

Umlageklauseln üblicher

In der Rechtsprechung fänden sich bislang lediglich sogenannte Umlageklauseln, die die zunächst vom Bauherrn getragenen Verbrauchskosten durch einen Abzug von der Schlussrechnung oder durch Pauschalbeträge wieder auffangen. Denn der Aufwand zur Erfassung dieser Kosten sei beträchtlich und gerade bei Großbaustellen sei eine genaue Zuordnung dieser Kosten auf die jeweiligen Unternehmer kaum möglich.

Zumindest für private Bauherren gilt also, dass sie Bauwasser und Baustrom nicht tragen müssen, auch wenn es so im Vertrag steht. Ob diese Regelung auch für kommerzielle Bauherren gilt, die keine Verbraucher sind, lässt sich dem Urteil nicht entnehmen.

Oberlandesgerichts Schleswig, Urteil vom 31. August 2022, Az. 12 U 119/21 

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